Inhoudsopgave
In deze uitgebreide gids vertellen we je alles over geld investeren in vastgoed. Veel beginnende beleggers hebben tegenwoordig interesse in het investeren in vastgoed. Wij proberen je met deze gids goed op weg te helpen!
Geld investeren in vastgoed
In deze gids over investeren in vastgoed gaan we jou precies uitleggen hoe investeren in de vastgoedmarkt werkt. Maar voordat we met het echte werk beginnen, willen we eerst een overzicht delen van de Nederlandse huizenprijzen per provincie. Woningen zijn namelijk ook vastgoed en door een woning te kopen investeer je in vastgoed.
De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen in Nederland flink gestegen, maar betekent dit dan dat je nu moet investeren in een huis of juist niet? In dit artikel leggen we uit wat vastgoed is, hoe de vastgoedmarkt werkt, welke opties jij hebt om geld te investeren in vastgoed en hoe je de aantrekkelijkheid van een vastgoed investering kunt beoordelen.
Deel 1 | Investeren in de vastgoedmarkt
Wat is vastgoed?
Vastgoed is technisch gesproken grond plus elke andere materiële toevoeging die erop staat of erin is aangebracht. Dit kan bijvoorbeeld een gebouw zijn dat daar is neergezet, maar dit kan ook een weg of iets ondergronds zijn, zoals een tunnel.
Afhankelijk van het type vastgoed en de regels hiervan kan het bij vastgoed mogelijk zijn om erin te wonen, in te werken, een lening op af te sluiten of het te verbouwen.
Wat is investeren in vastgoed?
Dit artikel gaat over het investeren in vastgoed. Het is hiervoor ook belangrijk om te weten wat een investering precies is wat en met name een investering in vastgoed inhoudt.
In de wereld van financiën wordt onder een investering verstaan: geld inleggen in een asset met de verwachting om rente, huur of een dividend te verdienen samen met een kapitaalgroei van de investering.
Bij vastgoed betekent dit dat je geld investeert, in bijvoorbeeld een gebouw. Dit gebouw kun je verhuren. Daarnaast ben je als vastgoed investeerder natuurlijk helemaal tevreden als dit gebouw in de tussentijd ook nog meer waard wordt (kapitaalgroei).
Wat maakt vastgoed een goede investering?
Je geld investeren in vastgoed wordt vaak gezien als een goede keuze, zelfs in tijden van economische onzekerheid. Dit komt doordat vastgoed constante inkomsten opleveren, namelijk de huurinkomsten.
Het kopen en verhuren van vastgoed helpt je dus om een vast inkomen te verdienen. Uiteindelijk kan je van deze inkomsten weer nieuwe panden, waardoor het balletje gaat rollen.
Wat maakt investeren in vastgoed uniek?
Zoals bij bijna alle investeringen wordt het rendement op vastgoed beïnvloed door de economie. Ook de vastgoedmarkt is gelinkt aan de economie.
Wat investeren in vastgoed uniek maakt is dat je investeert in iets fysieks, wat over het algemeen de neiging heeft om mee te groeien met de economie/inflatie.
Voordelen en nadelen van geld investeren in vastgoed
Hieronder sommen we de voordelen en nadelen op van het investeren in vastgoed.
Voordelen investeren in vastgoed
Nadelen investeren in vastgoed
- Minder risico en volatiliteit dan bijvoorbeeld de aandelenmarkt.
- Kan een goede bron van cashflow zijn.
- Eigendom van vastgoed geeft (vaak) goede rendementen op de lange termijn.
- Je bezit daadwerkelijk iets fysieks wat mensen nodig hebben en dit zal niet zomaar veranderen.
- Lager potentieel rendement dan bij aandelen.
- Lage liquiditeit (je geld zit vast in het gebouw).
- Relatief hoge drempel voor het instappen in deze markt.
- Het goed regelen van de verhuur kan lastig zijn.
Verschillen tussen de vastgoedmarkt en de traditionele aandelen- en obligatiemarkt
De voornaamste verschillen tussen de vastgoedmarkt en de traditionele aandlene- en obligatiemarkt zijn:
- Een groot verschil tussen geld investeren in vastgoed en de traditionele aandelen is de voorspelbare cashflow en de duidelijkere intrinsieke waarde van een pand.
- Een gebouw is een fysiek bezit. Dit bezit gaat door de jaren heen ook fysiek achteruit, waardoor op een gebouw afgeschreven moet worden.
- De cashflow die door een gebouw wordt gegenereerd wordt bepaald door een contract. Dit contract heeft grote invloed op het financiële resultaat.
- De aanbod-kant van vastgoed wordt beïnvloed door regels en bestemmingsplannen.
- Vastgoed is duur om te verhandelen (door bijvoorbeeld belastingen, makelaarskosten en verbouwingen). Er is een hoog risico van overbieden en er kan sprake zijn van een zeer groot verschil tussen wat de bieder wil betalen en wat de koper er voor wilt hebben.
Algemene feiten over vastgoed
Waardering van vastgoed
Waarderingen van vastgoed worden voornamelijk gebaseerd op historische transacties. Data van relevante transacties kunnen beperkt zijn. In een stijgende markt kunnen transacties van een half jaar geleden al niet meer betrouwbaar zijn. Doordat vastgoed niet gemakkelijk te verhandelen is, is de vastgoedmarkt prijstechnisch niet efficiënt.
Hoe risicovol is investeren in vastgoed?
Risico moet altijd worden vergeleken met mogelijke rendementen. Geld investeren in vastgoed wordt normaal gesproken ingedeeld in de middelmatige risicogroep.
Het risico bij het handelen in aandelen is hoger dan het risico bij vastgoedinvesteringen. Huurders moeten verplicht hun huur betalen terwijl een bedrijf niet verplicht is om dividend uit te keren. Daarnaast heeft vastgoed een duidelijke intrinsieke waarde, waardoor de volatiliteit van vastgoed relatief laag is.
Leverage bij beleggen in vastgoed
Veel beleggers gebruiken geleend geld (leverage) bij het beleggen in vastgoed. Dit wordt gedaan om het mogelijke rendement te verhogen. Door hefboomwerking kan de vastgoedbelegger een groter bedrag beleggen in vastgoed dan enkel zijn eigen vermogen.
Voordat je geld kunt lenen, zal een kredietverstrekker altijd eerst naar een aantal dingen kijken. De kredietverstrekker zal kijken naar de waarde van het vastgoed, de inkomsten die het vastgoed naar verwachting zal opleveren en naar jouw persoonlijke krediet om te beslissen of zij de lening zullen goedkeuren en welke rentevoet en voorwaarden zij zullen hanteren. Zij zullen ook bepalen hoeveel procent van de aankoopprijs zij bereid zijn te financieren en hoeveel je zelf zult moeten betalen.
Als je bijvoorbeeld een pand wilt kopen van 1 miljoen euro en de bank zegt dat zij bereid zijn jou een lening van 75% te bieden, zullen ze je €750.000 lenen. Dan moet je dus €250.000 betalen uit eigen middelen.
Kortom, hefboomwerking kan je rendement van je investering verhogen wanneer de rente die je betaalt op de lening lager is dan het rendement op de investering. Als het rendement op een vastgoedbelegging bijvoorbeeld 8% is en je 5% betaalt op de lening, verdien je het verschil van 3% met het geld van de kredietverstrekker.
Deel 2 | Beleggingsmarkt vastgoed
De commerciële vastgoedmarkt is een grote beleggingsmarkt. Het is moeilijk in te schatten hoe groot de vastgoedmarkt is. Waarschijnlijk is de vastgoedmarkt in de Verenigde Staten goed voor zo'n 26 triljoen dollar.
De vastgoedmarkt bestaat uit een aantal segmenten. De algemene vastgoedsegmenten bestaan uit: bedrijfsruimtes, winkelpanden, kantoorpanden en residentieel vastgoed (woningen).
Beleggen in woningen is de bekendste vorm, je doet dit tenslotte al wanneer je een huis hebt gekocht waar je in woont. Onder de woningmarkt verstaan we alle gebouwen die gebruikt worden voor wonen. Denk aan gezinswoningen en appartementen.
Bij Industrieel vastgoed kan je denken aan alle eigendommen die worden gebruikt voor opslag, productie, distributie en onderzoek. Je kunt hierbij bijvoorbeeld denken aan magazijnen en fabrieken.
Veel winkeliers huren hun winkel. Dit maakt het voor beleggers een interessante belegging. Maar door de opkomt van de e-commerce wordt er minder geld uitgegeven in de fysieke winkels. Dit heeft ervoor gezorgd dat winkel-vastgoed de afgelopen jaren steeds minder aantrekkelijk is geworden.
Net zoals bij de winkels, zijn kantoren momenteel een minder aantrekkelijke vastgoed investering. Dit komt door het vele thuiswerken tijdens de coronacrisis, waardoor er in één klap een leegstand ontstond in deze vastgoedsector. Aangezien er nog steeds veel meer wordt thuisgewerkt dan voor de coronacrisis, blijft investeren in kantoren voorlopig nog risicovol.
Deel 3 | Op welke manieren kun je geld investeren in vastgoed
Je kunt op twee manieren geld investeren in vastgoed: de directe en de indirecte manier.
Investeren in direct vastgoed
Direct vastgoedbeleggen houdt in dat je een belang koopt in een specifiek gebouw. Een voorbeeld hiervan is wanneer je bijvoorbeeld een appartement koopt om te verhuren. Je bent dan op een direct eigenaar van het pand en niet (mede) eigenaar van een bedrijf die eigenaar is van appartementen.
Je moet er dan ook voor zorgen dat het gebouw goed onderhouden en überhaupt verhuurt wordt. Naast direct investeren in vastgoed, kan dit ook op de indirecte manier.
Investeren in indirect vastgoed
Indirect beleggen in vastgoed houdt doorgaans in dat aandelen worden gekocht in een fonds of een beursgenoteerd- of particulier bedrijf. Eén van de meest voorkomende eerste stappen voor beleggers is het kopen van aandelen van niet-verhandelde of openbaar verhandelde aandelen van vastgoedfondsen (REIT).
Wat zijn REITs?
Een REIT is een Real Estate Investment Trust. Dit zijn fondsen die beleggen in vastgoed en doordat deze fondsen beursgenoteerd zijn kun jij gemakkelijk in en uit stappen in zo'n fonds. REITs zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting.
Ze genieten van een speciale belastingstructuur waarin winsten niet direct worden belast. In ruil daarvoor moeten REIT's minstens 90% van hun inkomsten uitkeren in de vorm van dividend aan hun aandeelhouders. Dit verklaart het hoge dividend dat de meeste REIT's bieden.
Het beleggingsdoel van de REIT is het genereren van een inkomensuitkering en een stijgingspotentieel op lange termijn. Je kunt er op dezelfde manier in beleggen als het beleggen in aandelen, namelijk via een broker.
Voordelen van beleggen in indirect vastgoed
Investeren in indirect vastgoed heeft de volgende voordelen:
- Diversificatie: het risico dat voortvloeit uit het beleggen in één vastgoedobject wordt afgezwakt wanneer je belegt in een mandje van vastgoedobjecten via een REIT.
- Betaalbaarheid: als individuele belegger kun je misschien geen directe investering in grote activa, zoals kantoorgebouwen of winkelcentra betalen. Door te investeren in een REIT, kun je investeren in deze grote activa in hapklare brokken.
- Liquiditeit: het is gemakkelijker om deelbewijzen in een REIT te kopen en te verkopen dan om vastgoed te kopen en te verkopen. REIT's zijn beursgenoteerd en je kunt de units in een REIT de hele handelsdag verhandelen.
- Belastingvoordelen: REIT's die elk jaar ten minste 90% van de belastbare inkomsten uitkeren, genieten van een fiscaal transparante behandeling door het IRAS (onder bepaalde voorwaarden). Individuele beleggers die deze uitkeringen ontvangen, genieten ook van belastingvrijstelling.
Nadelen van beleggen in indirect vastgoed
Investeren in indirect vastgoed heeft de volgende nadelen:
- Minder controle: wanneer je investeert in een REIT, heb je minder controle over de investeringen. Wanneer je REIT's koopt, werkt dat eigenlijk hetzelfde als wanneer je aandelen koopt in een ander soort bedrijf. Het management van het bedrijf beslist. Als investeerder kun je er natuurlijk wel voor kiezen om je aandelen te verkopen.
- Hogere volatiliteit: de prijs van beursgenoteerde REIT's schommelt veel, doordat de prijzen worden beïnvloed door de aandelenmarkt. Er wordt wel eens gezegd dat een REIT's op de korte termijn het karakter van een aandeel hebben en op de lange termijn het karakter van vastgoed.
REIT's hebben op korte termijn het karakter van een aandeel en op lange termijn het karakter van vastgoed.
Waar kan ik beter in investeren?
Beide investeringsstrategieën zijn potentiële manieren om je vermogen te laten groeien, maar het zelf kopen van vastgoed zal meer tijd en geld vergen. Je zou echter meer uit deze investering kunnen halen, afhankelijk van een aantal factoren.
REIT's kunnen echter een uitstekende aanvulling zijn op jouw portefeuille voor een meer hands-off belegging, omdat ze meer rechttoe rechtaan zijn en minder tijd in beslag nemen.
Uiteindelijk hangt het af van je eigen financiële situatie, beschikbaarheid, interesse in vastgoedbeheer en je kennis. Maar misschien wel de belangrijkste vraag die je je zelf kunt stellen is of je actief in vastgoed wilt gaan investeren of niet?
Als het beheren of verkopen van een pand je teveel werk lijkt, is investeren in een REIT wellicht een betere optie voor jou. Deze meer passieve vorm van beleggen in vastgoed vereist minder kapitaal en tijd, maar je zult niet zoveel controle hebben over het beheer van de eigendommen.
Hoe beoordeel je een vastgoed investering?
Je kunt een investering in vastgoed beoordelen aan de hand van de volgende criteria:
1. Omgeving
Regionale economische trends hebben veel impact op vastgoed. Industriële markten worden beïnvloed door winsten in de economie. Wanneer er veranderingen plaatsvinden in een regio wordt het industriële vastgoed hierdoor beïnvloed.
Een luchthaven in de buurt en de bereikbaarheid hiervan, hebben bijvoorbeeld veel impact op de waardering van commercieel vastgoed. Regio's met grotere en meerdere luchthavens hebben meestal vastgoed met hogere waarden.
Ook spoorwegstations dienen als knooppunten in transportnetwerken en plaatsen in een stedelijke omgeving. Het effect van spoorwegstations op de waarde van commercieel vastgoed vindt vooral plaats op korte afstanden.
Als een regio spoorwegstations heeft, is het prijsverschil tussen de station zone en de rest van de regio ongeveer 16,4% voor het gemiddelde commerciële onroerend goed.
Deze factoren hebben ook invloed op het risico van het vastgoed. Hoe beter de locatie is van het vastgoed, hoe kleiner de kans is op leegstand. Bij een lager risico zijn investeerders bereid om meer te betalen aangezien de toekomstige cashflows betrouwbaarder zijn.
Wanneer deze cashflows niet betrouwbaar zijn, wil de investeerder als het ware een risicopremie. Dit betekent dat de belegger minder voor het pand wilt betalen ten opzichte van de mogelijke huurinkomsten.
2. Hoe waardeer je een investering in vastgoed?
Het belangrijkste doel van een investering is om meer geld te verdienen dan het geïnvesteerde bedrag. Het is dus heel belangrijk om vooraf te berekenen of een investering jou wel of niet aantrekkelijk lijkt.
Voordat je je geld gaat investeren in vastgoed is het dus belangrijk dat je voor jezelf bepaald wat je er maximaal voor wilt betalen. Hiervoor zijn drie methodes:
- Kostenmethode: de kostenbenadering gaat ervan uit dat de prijs die een koper voor een stuk onroerend goed zou moeten betalen gelijk is aan de bouwkosten van het gebouw. De prijs volgens deze methode is te berekenen door de kosten van het grond op te tellen bij de bouwkosten en dit te verminderen met de afschrijvingen.
- Vergelijkbare verkopen: Bij deze methode wordt de waarde van een pand geschat door te onderzoeken voor wat voor bedragen vergelijkbare panden recent zijn verkocht.
- Inkomstenbenadering: Bij deze methode kan je goed gebruiken bij het bepalen van de waarde van huurwoningen en commercieel vastgoed. Bij de inkomstenbenadering maak je een schatting van de waarde op basis van de inkomsten.
Het is belangrijk om als investeerder goed te kijken welk bedrag je maximaal wilt betalen voor een pand. Voor het beoordelen van een mogelijke investering in vastgoed wordt meestal de inkomensmethode gebruikt.
Bij deze methode is het de bedoeling dat je gaat voorspellen wat een investering jou gaat opleveren. Hierbij is het belangrijk om de soorten rendement van vastgoed te begrijpen.
Deel 4 | Soorten rendement bij investeren in vastgoed
Beleggingsrendement op vastgoed wordt onderverdeeld in inkomensrendement (direct) en vermogensgroei (indirect). In je analyse van de vastgoedinvestering moet je beide rendementen los van elkaar evalueren.
Het inkomensrendement is de kasstroom uit de investeringen, ook wel het directe rendement genoemd. Rendement door waardestijging wordt ook wel indirect genoemd. Indirect rendement kan worden gezien als extra winst. Een vastgoedinvesteerder heeft belang bij:
- Het inkomensrendement van de vastgoedbelegging, met een zekerheid van een jaarlijks vrij stabiel constant rendement uit de netto-exploitatieresultaten, zoals een dividendrendement op een obligatie.
- Het rendement op waardestijging, met een bepaalde onzekerheid van de waardegroei in overeenstemming met de ontwikkelingen ervan, min of meer vergelijkbaar met de koersbeweging in aandelen.
Return on Investment (ROI) berekenen
Return on Investment (ROI) is een maatstaf die je kunt gebruiken om de winstgevendheid van een investering te bepalen. Daarnaast kan je deze maatstaaf ook gebruiken om de winstgevendheid van een aantal verschillende investeringen te vergelijken.
Met de ROI kan je het rendement van een bepaalde investering berekenen in verhouding met de kosten van de investering. De ROI kan je berekenen met de volgende formule:
ROI = Opbrengst investering / Investeringskosten
Door de ROI te berekenen kun je verschillende vastgoedinvesteringen vergelijken en de financieel aantrekkelijkste uitkiezen (de investering met de hoogste ROI).
Echter heeft deze methode wel een aantal nadelen. Allereerst is het belangrijk om ook naar de risico's van een investering te kijken. Bij een ROI kan er namelijk een vertekend beeld ontstaan.
Een voorbeeld hiervan is wanneer je een investering voor een groot deel financiert met geleend geld. De mogelijke opbrengsten schieten hierdoor omhoog, maar het is niet verstandig om altijd voor deze investering te kiezen omdat je risico's dan natuurlijk ook hoger zijn.
Een ander nadeel van deze methode is dat het moeilijk te voorspellen is welk indirect rendement je gaat behalen, wat je berekening onbetrouwbaar kan maken.
Een investering beoordelen met de juiste methode
Wat vastgoed financieel interessant maakt zijn de toekomstige cashflows. Een goede methode om het rendement van een vastgoedinvestering te bepalen is dan ook op basis van de cashflows.
Mogelijke manieren om het verwachte rendement te berekenen zijn: de netto contante waarde (NCW) en de Internal Rate of Return (IRR).
Toekomstige euro's zijn minder waard dan huidige euro's. Dit komt niet alleen door inflatie maar ook door productiviteit van het kapitaal en door het risico. Bij vastgoedbeleggingen moeten de huidige euro's voortdurend worden vergeleken met euro's op een ander moment in de tijd.
Om dergelijke vergelijkingen en evaluaties te maken, kunnen beleggers gebruik maken van de Discounted Cash Flow (DCF) om de contante waarde te berekenen. De contante waarde houdt rekening met alle kosten en baten van de investeringsmogelijkheid en maakt een geldige berekening met de timing van de kosten en baten.
Om de aantrekkelijkheid van een investering te bepalen is eigenlijk alleen de netto contante waarde (NCW) een logische benadering.
Internal Rate of Return (IRR)
Een andere methode is de Internal Rate of Return (IRR). Deze methode is nauw verwant aan de netto contante waarde. De IRR van een investering is de disconteringsvoet die de toekomstige kasstromen een netto contante waarde van precies nul zal opleveren.
Op deze manier geeft de IRR aan wat de opbrengst van een investeringsmogelijkheid is. Doordat deze methode relatief eenvoudig is, is dit een veelgebruikte methode om investeringsmogelijkheden te rangschikken.
Wil je leren hoe je dit moet doen: Internal Rate of Return (IRR) – Wat is het + hoe berekenen?
Investeren in vastgoed conclusie
Zo dat was een heel verhaal. Wij hopen dat wij jou wat verder hebben geholpen door uit te leggen welke mogelijkheden jij hebt om te investeren in vastgoed, wat de risico’s hiervan zijn en welke stappen jij nog moet ondernemen om daadwerkelijk te kunnen beginnen met investeren.
Als sommige dingen nog niet helemaal duidelijk zijn, raden we je zeker om onze andere artikelen eens te bekijken. Of stel je vraag over investeren in vastgoed hieronder in de comments.
Onze blog en kennisbank staan vol met artikelen die van jou een betere belegger kunnen maken! Weet je nu al dat je wilt gaan beleggen in een vastgoed ETF of REIT, bekijk dan de reviews op onze website of bekijk gelijk onze top 3 brokers.
Veelgestelde vragen (FAQ)
De ROI bereken je door de opbrengst van een investering te delen door de investeringskosten.
Met weinig geld kan het moeilijk zijn om een pand te kopen. Het is daarom een betere optie om in REITs te beleggen. Je kunt dan al vanaf enkele tientallen euro's beginnen met investeren in vastgoed.
Doordat REITs verhandeld worden als normale aandelen, kun je gewoon investeren in vastgoed bij brokers als DEGIRO, Plus500 en eToro. Je kunt zo dus gemakkelijk online investeren in vastgoed.
