In dit artikel gaan leggen we de internal rate of return (IRR) methode uit. Daarnaast vertellen we hoe je het kunt berekenen en wat de nadelen kunnen zijn.
Wat is Internal Rate of Return (IRR)? De betekenis
De Internal Rate of Return (IRR) is een methode die in de financiële analyse kan worden gebruikt om het rendement van een potentiële investeringen in te schatten. De IRR is de disconteringsvoet die de netto contante waarde (NCW) van een project nul maakt. Met andere woorden, de IRR is het verwachte samengestelde jaarlijkse rendement van een project of investering. Wanneer een investering dus een IRR heeft van 22%, dan heeft deze investering een samengesteld jaarlijks groeipercentage van 22%.
Hoe hoger de IRR, hoe hoger de kasstromen zijn vergeleken ten opzichte van de investeringskosten. Bij het vergelijken van gelijksoortige investeringen zijn investeringen met een hogere Internal Rate of Return dus aantrekkelijker. Hierbij is het wel belangrijk dat je de toekomstige kasstromen juist voorspelt. Kleine verschillen kunnen namelijk al snel een verkeerd beeld geven van de investering. Deze methode wordt daarom voornamelijk gebruikt bij investeringen in vastgoed, aangezien de kasstromen van vastgoed beter te voorspellen zijn.
Formule van de Internal Rate of Return
De internal rate of return (IRR) berekenen we aan de hand van de volgende formule: 0=NCW=(T∑t=1)*Ct/(1+IRR)-C0
Waarin:
Ct= Kasstroom gedurende periode t
C0= Investeringskosten
IRR= Internal Rate of Return
t= Aantal periodes
In de formule wordt de NCW gelijkgesteld aan 0 om zo de disconteringsvoet, de internal rate of return, te bepalen.
Internal Rate of Return (IRR) berekenen
Zoals je hierboven hebt gezien is het niet gemakkelijk om de IRR zelf te berekenen. Gelukkig heeft Excel het gemakkelijk voor ons gemaakt. Hieronder is een Discounted Cash Flow (DCF) gemaakt van een investering.
Zoals je kunt zien wordt er €15.000 geïnvesteerd, wat vervolgens €5.000 per jaar oplevert aan kasstromen. Met deze informatie kan je de IRR berekenen. Het enige wat je hoeft te doen is ‘=IR’ (wanneer je je Excel in het Nederlands hebt staat) of ‘=IRR’ (wanneer je Excel in het Engels staat) in te typen en alle cellen met de kasstromen te selecteren en voilà de internal rate of return is berekend.
Let er wel op dat je een minteken voor het investeringsbedrag zet, dit is namelijk een negatieve kasstroom.
Lees hier hoe de Netto Contante Waarde is berekend.
Voorbeeld berekening en gebruik van de IRR
Een vastgoedinvesteerder wil gaan investeren in een nieuw gebouw. Hij heeft twee beleggingsopties (investering A en B) die hij op basis van de locatie en kwaliteit van het pand wel ziet zitten. Hij moet wel een keuze maken, aangezien hij niet genoeg financiële middelen ter beschikking heeft om beide panden te kopen. De investeerder is daarom van plan om een financiële analyse van de investeringen te maken, om zo te bepalen welke investering aantrekkelijker is.
De investeerder beschikt over de volgende gegevens per investering:
Investering A:
- Investering van €400.000
- Huurcontract van 10 jaar
- Huurinkomsten jaar 1 €25.000 (stijgt met 3% p.j.)
- Onderhoudskosten €5.000 (dit stijgt met 2% p.j. door inflatie)
Investering B:
- Investering van €500.000
- Huurcontract van 10 jaar
- Huurinkomsten jaar 1 €35.000 (stijgt met 2% p.j.)
- Onderhoudskosten €5.000 (dit stijgt met 2% p.j. door inflatie)
Op basis van deze gegevens maakt de investeerder een discounted cashflow per investering zodat hij kan berekenen welke investering meer rendement oplevert. Normaal gesproken maakt de belegger alleen een DCF om de netto contante waarde te berekenen, maar dit zegt nu minder aangezien de investeringsbedragen verschillen. Omdat hij benieuwt hij naar het rendementspercentage per jaar besluit hij daarom om ook de Internal Rate of Return te berekenen.
De berekening van de IRR van investering A ziet er als uit volg uit:
En van investering B ziet de investering er zo uit:
Op basis hiervan zal de investeerder voor investering B kiezen. Hij verwacht op deze investering een samengesteld jaar rendement van zo’n 9% op te behalen, wat hoger is dan het verwachte rendement op investering A.
Ben je benieuwd hoe je de exit waarde moet berekenen? Bekijk dan ons artikel over de DCF methode.
Internal Rate of Return (IRR) met de WACC
Vaak wordt de IRR analyse vergeleken met de Weighted Average Cost of Capital van de onderneming (WACC) en de netto contante waarde (NCW) berekening. De WACC geeft aan wat de kapitaalkosten van een onderneming zijn. Door dit te vergelijken met de internal rate of return kan je onderzoeken of de opbrengsten van de investering boven de kosten liggen. In theorie is een investering met de IRR boven de WACC dus winstgevend. Echter eisen bedrijven vaak wel een hogere minimale opbrengst voor investeringen als extra marge en om te kunnen groeien.
Nadelen van de Internal Rate of Return (IRR)
Met enkel de internal rate of return (IRR) is het niet mogelijk om betrouwbare keuzes tussen investeringen te maken. Dit heeft met een aantal zaken te maken. Met enkel de IRR wordt er geen rekening gehouden met de grootte van de investering, het risico en de termijn van de investering.
Stel dat de minimum opbrengst van een bedrijf 12% is. Project A heeft een IRR van 20%, maar Project A heeft maar een looptijd van één jaar, waardoor het bedrijf maar één keer 20% verdient. Project B heeft een looptijd van vijf jaar en een IRR van 15%. Wanneer je enkel naar de IRR kijkt voor het beoordelen van de aantrekkelijkheid van het project, dan lijkt Project A aantrekkelijker, terwijl het bedrijf in de praktijk meer heeft aan Project B. Dit Project ligt namelijk nog steeds boven de minimum opbrengst en levert een langere periode geld op.
Een ander nadeel van IRR is dat de IRR ervan uitgaat dat alle positieve kasstromen van een project opnieuw worden geïnvesteerd waar altijd dezelfde opbrengsten tegenover staan. Wanneer een project in de eerste jaren een hoog rendement behaald, is de IRR daardoor hoger dan het werkelijke rendement.
IRR vs NCW
Zoals we al hebben uitgelegd hebben bovenstaande methodes een aantal overeenkomsten. Over het algemeen komen de conclusies die je uit de verschillende berekeningen kunt trekken daarom met elkaar overeen.
Toch is dit niet altijd het geval. Het kan voorkomen dat volgens de berekening van de NCW een bepaalde investering aantrekkelijk is, terwijl de IRR een andere investering bestempeld als aantrekkelijker. Dit kan een aantal oorzaken hebben, maar meestal komt dit door de timing en het patroon van de kasstroom.
Wanneer je een keuze moet maken tussen investeringen, dan kan je het beste de NCW methode gebruiken in plaats van de IRR. Dit komt doordat de NCW methode een betrouwbaardere methode blijft. Deze methode is de beste methode voor het rangschikken van investeringen.
Veelgestelde vragen (FAQ)
In theorie is een internal rate of return die boven de WACC ligt goed. Het is voor de rest moeilijk te zeggen wat een hoge IRR is, dit hangt namelijk af van de kapitaalkosten van de onderneming en het risico van de investering. Over het algemeen is een investering met een hogere IRR beter dan een lage, maar dan moet de situatie precies hetzelfde. Een investering met een IRR van 10% met lage risico’s en een lange looptijd, is waarschijnlijk beter dan een investering met een IRR van 20% met hoge risico’s en een korte looptijd.
De Internal Rate of Return (IRR) is een methode die in de financiële analyse kan worden gebruikt om het rendement van een potentiële investeringen in te schatten. De IRR is een disconteringsvoet die de netto contante waarde (NCW) van alle kasstromen gelijk maakt aan nul in een Discounted Cash Flow (DCF).
Soms wordt de IRR aangeduid als rendement op investering (ROI) van een project. Echter klopt deze uitspraak niet helemaal. De ROI is eigenlijk de algemene berekening waarbij de opbrengsten worden gedeeld door de investeringskosten. De berekening van de IRR is een stuk complexer. Uit de IRR kunnen betere conclusie worden getrokken, waardoor veel investeringsprofessionals de voorkeur geven aan deze methode.
Misschien vind je dit ook interessant?
Investeren in vastgoed | Hoe moet dat? | Uitgebreide uitleg
