Discounted Cash Flow methode (DCF) ||▷ Duidelijke uitleg

In dit artikel vertellen we je alles wat je moet weten over de discounted cash flow methode (DCF methode).

Wat is de Discounted Cash Flow (DCF) methode?

De discounted cash flow (DCF) methode is een waarderingsmethode die wordt gebruikt om de waarde van een investering te schatten op basis van de verwachte toekomstige kasstromen.

Discounted cash flow methode samengevat

• De netto contante waarde is een essentieel onderdeel van de discounted cash flow methode (DCF methode).
• De discounted cash flow methode is nuttig om interne en externe investeringen te vergelijken.
• De discounted cash flow methode maakt duidelijk hoelang het zou duren om rendement te behalen.
• De netto contact waarde = waarde van de kasinstroom(en) – waarde van de kasuitstroom(en)
• De discounted cash flow methode is het meest betrouwbare instrument voor investeerders

Discounted Cash Flow (DCF) formule

De discounted cash flow formule is als volgt. De DCF is gelijk aan de vrije kasstroom gedeeld door 1 plus de discount rate tot de macht het aantal periodes. In onderstaande afbeelding geven we de discounted cash flow formule voor een periode van 5 jaren. Na deze 5 jaar heb je nog de eindwaarde. Later in dit artikel leggen we je uit wat dit precies is.

Waarbij:

CF = vrije kasstroom
r= disconteringsvoet
n= periode

Componenten van de DCF formule

Cash Flow/vrije kasstroom (CF): vertegenwoordigt de bedragen die een investeerder in een bepaalde periode ontvangt voor het bezitten van een bepaald beleggingsinstrument (aandelen, vastgoed of obligatie).

Disconteringsvoet (r): voor bedrijfswaarderingsdoeleinden is de disconteringsvoet normaal gesproken de Weighted Average Cost of Capital (WACC) van een bedrijf.

Aantal periodes (n): bij het maken van een DCF heb je altijd te maken met een bepaalde tijdsperiode. Veel voorkomende perioden zijn jaren, kwartalen of maanden.

Waar wordt de DCF methode voor gebruikt?

De discounted cash flow (DCF) methode wordt gebruikt om de waarde van een bedrijf of andere investering, zoals vastgoed, te bepalen. Het vertegenwoordigt de waarde die een investeerder bereid zou zijn te betalen voor een investering, door middel van een vereist rendement op hun investering (de disconteringsvoet).

Voorbeelden van toepassingen van de discounted cash flow methode:

De discounted cash flow (DCF) methode kan gebruikt worden om:

• Een volledig bedrijf te waarderen.
• Een project of investering binnen een bedrijf te waarderen.
• Obligaties te waarderen.
• Aandelen van een bedrijf te waarderen.
• Vastgoed te waarderen.
• Het voordeel van een kostenbesparend initiatief in een onderneming te waarderen.
• Alles waarderen dat cashflow produceert (of een impact heeft op cashflow).

Wat vertelt de Discounted Cash Flow methode?

Bij het beoordelen van een potentiële investering is het belangrijk om rekening te houden met de tijdswaarde van geld en het vereiste rendement dat je verwacht te ontvangen.

De discounted cash flow (DCF) methode houdt rekening met hoeveel rendement je verwacht te verdienen. De resulterende waarde is hoeveel je bereid zou zijn te betalen voor iets om precies dat rendement te ontvangen.

Als je minder betaalt dan de DCF waarde, zal je rendement hoger zijn dan de disconteringsvoet. Als je meer betaalt dan de discounted cash flow waarde, zal je rendement lager zijn dan de disconteringsvoet.

Eindwaarde in discounted cash flow (DCF) methode

Bij de waardering van een bedrijf worden de jaarlijkse verwachte kasstromen meestal gebruikt tot 5 jaar in de toekomst. De reden dat er voor wordt gekozen om maar met de verwachte kasstromen van 5 jaar te werken, is dat het moeilijk is om betrouwbare schattingen te maken van hoe een bedrijf zo ver in de toekomst zal presteren.

Er zijn twee gebruikelijke methoden om de eindwaarde te berekenen:

• Exit multiple: bij deze methode wordt er net alsof gedaan of de investering na bijvoorbeeld 5 of 10 jaar wordt verkocht. Er wordt een bepaald ‘multiplier’ gebruikt waarmee de kasstroom van het laatste jaar mee wordt vermenigvuldigd.
• Eeuwigdurende groei (Gordon’s Growth Model): hierbij wordt ervan uit gegaan dat de investering eeuwig zal blijven groeien met een redelijk vast groeipercentage. De formule hiervan zit er als volgt uit: Eindwaarde = CF₁₀ / (r – g)

Waarbij:
CF₁₀ = Cash Flow (kasstroom) jaar 10
r = disconteringsvoet
g = groeivoet

Discounted Cash Flow methode vs Netto Contante waarde

De netto contante waarde is de som van alle positieve en negatieve kasstromen, teruggerekend naar het tijdstip van de investering. Discounted cash flow (DCF) methode helpt je met het berekenen van de waarde van een investering voor nu en in de toekomst. Je berekent met deze twee formules dus in feiten iets anders. Toch lijkt de berekening wel sterk op elkaar. Voor de berekening van de netto contante waarde heb je zelfs een discounted cash flow (DCF) model nodig.

Hieruit kunnen we dus afleiden dat de netto contante waarde een onderdeel is van de discounted cash flow (DCF) methode, een essentieel onderdeel zelfs. Voordat je gaat investeren is het dus belangrijk dat je deze twee formules gebruikt en dat je alleen voor investeringen kiest met een positieve contante waarde. Versterk je toekomstige investeringsvoordelen door gebruik te maken van een effectieve discounted cash flow (DCF) methode.

Intrinsieke waarde berekenen met de DCF methode

Zoals we hierboven besproken hebben, kun je discounted cash flow (DCF) methode gebruiken om de waarde van een investering te bepalen. Dit betekent dus ook dat je de DCF methode kunt gebruiken voor het berekenen van de intrinsieke waarde van een onderneming. Ieder beursgenoteerd bedrijf is een potentiële investering waarvan je in ieder geval een poging kunt doen om de waarde te berekenen.

Eigenlijk is de intrinsieke waarde van een onderneming niets anders dan de contante waarde van de kasstromen die de onderneming naar verwachting aan haar aandeelhouders zal betalen. Hoe meer “cash” een onderneming creëert en hoe eerder een onderneming dit doet, hoe meer een onderneming waard is. Dit maakt de DCF methode dus de ideale methode voor het berekenen van de waarde van een onderneming.

Bij het berekenen van de waarde van een onderneming moet je de toekomstige kasstromen van een bedrijf voorspellen. Dit is voor het ene bedrijf een stuk moeilijker dan voor het andere bedrijf. Voor een start-up die nog helemaal geen winst maakt, maar die wel de verwachting heeft om veel te groeien is het bijvoorbeeld veel moeilijker dan voor een groot bedrijf als Heineken, die zich al jaren bewezen heeft.

In de DCF methode kun je rekening houden met onzekerheden van de toekomstige kasstromen. Investeringen met onzekere kasstromen hebben een hoger risico, waardoor er een hogere disconteringsvoet wordt gebruikt. De disconteringsvoet wordt gebruikt om de toekomstige kasstromen contant te maken. Door een hoge disconteringsvoet te gebruiken voor risicovolle investeringen zijn de toekomstige kasstromen minder waard, waardoor je rekening houdt met de onzekerheid van de kasstromen.

Hieronder leggen we uit hoe dit precies door middel van een voorbeeld.

Voorbeeld van de Discounted Cash Flow (DCF) methode

Stel dat je de kans krijgt om een belang van 20% te kopen in een plaatselijk bedrijf dat al tientallen jaren bestaat en waarvan je de eigenaar goed kent. Het bedrijf is een familiebedrijf wat al drie generaties bestaat. De onderneming is nog steeds sterk met een groeipercentage van ongeveer 3% per jaar. Momenteel produceert het bedrijf zo’n €500.000 per jaar aan vrije kasstromen, dus deze investering (bij een belang van 20%) zal je waarschijnlijk €100.000 per jaar aan contanten opleveren. Aangezien het bedrijf al jaren met 3% groeit, gaan we ervan uit dat het bedrijf in de toekomst ook met dit percentage zal blijven groeien.

Met deze beschikbare informatie wil je een inschatting gaan maken hoeveel je bereid bent te betalen voor 20% van de aandelen. Om dit te kunnen doen maken we gebruik van de discounted cash flow (DCF) methode.

Allereerst gaan we kijken wat deze investering je de komende jaren oplevert. Dit jaar zal het bedrijf je €100.000 opleveren. Volgend jaar, zal het €103.000 geven (het bedrijf heeft namelijk een groeipercentage van 3% per jaar). Het jaar daarop, zal het je €106.090 opleveren, en ga zo maar door.

Stel dat je alleen wilt instappen wanneer deze investering een hoog rendement oplevert. Je kunt jouw belang in de toekomst namelijk niet makkelijk verkopen en je investeert daarom bij een te laag verwacht rendement liever in beursgenoteerde bedrijven. Je besluit daarom om te rekenen met een disconteringsvoet van 15% per jaar.

Het aandeel in het bedrijf is even veel weer waard als de som van alle toekomstige kasstromen die het produceert, waarbij elk van die kasstromen wordt verdisconteerd tot hun huidige waarde. De berekening gaat er dan dus zo uit zien:

Discounted cash flow methode kasstromen

In te tabel hieronder kan je zien hoe de kasstromen van de eerste 5 jaar eruitzien. Zoals je kunt zien gaan, zelfs als de werkelijke verwachte kasstromen blijven groeien, de verdisconteerde versies van die kasstromen na verloop van tijd krimpen. Dit komt doordat de disconteringsvoet hoger is dan de groeivoet.

Jaar	Kasstroom	Verdisconteerde kasstroom
1	€ 100.000	€ 86.957
2	€ 103.000	€ 77.883
3	€ 106.090	€ 69.756
4	€ 109.273	€ 62.477
5	€ 112.551	€ 55.958

In Excel kun je het patroon oneindig door rekenen. Hieronder zie je de grafiek van de komende 25 jaar:

De donkerblauwe lijnen geven de werkelijke kasstromen weer die je de komende 25 jaar elk jaar zult krijgen, ervan uitgaande dat het bedrijf groeit zoals verwacht met 3% per jaar. De oranje lijnen geven de verdisconteerde versies van die kasstromen weer.

In de grafiek kun je goed zien dat de kasstromen die de investering oplevert blijft toenemen, terwijl de verdisconteerde kasstromen juist ieder jaar afnemen. Dit komt doordat de disconteringsvoet (15%) hoger ligt dan de jaarlijkse groeivoet van de kasstromen (3%).

Wanneer je alle verdisconteerde kasstromen van de komende 25 jaar bij elkaar optelt weet je al bijna wat je maximaal voor de investering wilt betalen. We komen dan op een bedrag van €780.330.

Ondanks dat de investering je eeuwig geld kan opleveren, blijven de eerste jaren het interessant, door de hoge disconteringsvoet. Maar om de berekening helemaal correct uit te voeren moeten we wel rekening houden met alle kasstromen. We gebruiken hiervoor het Gordon’s Growth Model.

Zoals we al eerder in dit artikel hebben besproken bereken je de DCF door middel van het Gordon’s Growth Model door de verdisconteerde kasstromen van de eerste 10 jaar bij elkaar op te tellen. Vervolgens bereken je de eindwaarde door de kasstroom van jaar 10 te delen door de disconteringsvoet min de groeivoet.

Wanneer je bovenstaande doet krijg je het volgende:

Verdisconteerde kasstromen van de komende 10 jaar = €556.504

Eindwaarde = €32.252 (verdisconteerde kasstroom jaar 10) / (0,15-0,03) = €268.767

Deze twee bedragen kun je bij elkaar optellen en je komt dan uit op €825.270. Dit is het maximale bedrag dat je zou moeten betalen voor het aandeel in het bedrijf, ervan uitgaande dat je een jaarlijks rendement van 15% wilt behalen.

Margin of safety

Natuurlijk moeten je aannames ook allemaal correct zijn, om dit 100% te laten kloppen. Aangezien het niet mogelijk is om de toekomst te voorspellen is het altijd belangrijk dat je een bepaald marge, of zoals Warren Buffett zou zeggen een “margin of safety” inbouwt.

Je kunt dit op twee manieren doen. Allereest kan je zeggen dat je de investering alleen doet wanneer de prijs een bepaald percentage onder de door jouw berekende DCF waarde ligt. We kijken nog een keer naar het voorbeeld hierboven. Stel je wilt maximaal 67% van de door jouw berekende intrinsieke waarde betalen. Je wilt dan maximaal €825.270 * 0,67 = €552.931 betalen.

Wanneer je de aandelen voor dit bedrag kunt kopen betaal je dus minder dan de volgens jouw berekende intrinsieke waarde, wat dus eigenlijk betekend dat je de aandelen met korting koopt. Dit heeft als voordeel dat je zelfs nog geld kan verdienen wanneer je de kasstromen te optimistisch had ingeschat. Daarnaast behaal je een extra hoog rendement wanneer je de kasstromen wel goed had voorspeelt.

Een andere methode om een margin of safety in te bouwen is door middel van de disconteringsvoet. De disconteringsvoet wordt namelijk vaak vastgesteld per investering. Over het algemeen geldt hoe risicovoller de investering, hoe hoger de disconteringsvoet. Deze hogere disconteringvoet zorgt ervoor dat je als belegger een hoger rendement eist om de risico’s mee te compenseren.

Bij deze methode wordt vaak gebruik gemaakt van de WACC, die wordt berekend per investering. In deze berekening zitten de belangrijkste risico’s verwerkt.

Nadelen van de Discounted Cash Flow (DCF) methode

De belangrijkste beperking van discounted cash flow (DCF) methode is dat het veel aannames vereist. De investeerder moet namelijk de toekomstige kasstromen van een investering correct schatten om de formule correct in te kunnen vullen. Daarentegen zijn toekomstige kasstromen afhankelijk van veel verschillende factoren, zoals de vraag op de markt, de toestand van de economie, technologie, concurrentie, en onvoorziene bedreigingen of kansen.

Een te hoge inschatting van de toekomstige kasstromen kan ervoor zorgen dat een investering wordt gekozen die in de toekomst misschien niet rendeert, waardoor de winst daalt. Als de kasstromen te laag worden ingeschat, waardoor een investering duur zou lijken, kan dit resulteren in gemiste kansen. De keuze van de hoogte van de disconteringsvoet voor het model is ook een veronderstelling. Deze moet dus ook correct geschat worden om het model op een betrouwbare manier te kunnen gebruiken.

Conclusie discounted cash flow (DCF) methode

De discounted cash flow (DCF) methode is een van de beste waarderingsmethodes. De resulterende waarde is hoeveel je bereid zou zijn te betalen voor iets om dat exacte rendement te ontvangen. Deze methode vereist wel veel aannames, bijvoorbeeld de toekomstige kasstromen. Die zijn erg lastig in te schatten. Als je nog vragen hebt naar aanleiding van de uitleg over de DCF methode, stel ze dan in de comments.

---

Veelgestelde vragen (FAQ)