Beleggen in vastgoed in een enorme hype. Maar beleggen in vastgoed, ook wel onroerend goed genoemd, is ook complex. Je kunt op diverse manieren beleggen in vastgoed, direct of indirect.
Direct beleggen in vastgoed
Veel beleggers richten zich op directe investeringen in verhuurd vastgoed, ook wel commercieel vastgoed genoemd. Onder direct beleggen in commercieel vastgoed verstaan we de aankoop en verkoop van bedrijfsobjecten, woonhuizen en andere gebouwen zonder eigen gebruik als einddoel. Hierop focussen we in deze blog.
Wat komt er kijken bij direct vastgoedbeleggen?
Wat maakt het beleggen in onroerend goed zo ingewikkeld?
Er komen veel aspecten kijken bij het beleggen in vastgoed en tevens zijn er ook veel verschillende partijen bij betrokken. Voor jou als belegger is het belangrijk om deze partijen goed te laten (samen) werken. Weten hoe zij denken en wat zij nodig hebben is cruciaal bij het creëren van een succesvolle investering.
Om je op weg te helpen heeft FOI een overzichtelijke methode ontwikkeld. Bij deze methode zijn er vijf hoofdrolspelers. Iedere hoofdrolspeler komt aan bod in een module en belicht zijn kant van ‘het verhaal’. Daarnaast staat het belang van de samenwerking tussen deze partijen centraal.
De hoofrolspelers worden hieronder benoemd. Na de afbeelding wordt hier verder op ingezoomd.
- Belegger; voor een belegger is het rendement een van de belangrijkste drijfveren. Veel gebruikte berekeningen zijn de BAR en de NAR.
- Financier; een financiering is een manier om je vastgoedportefeuille uit te bouwen. Welke financier past bij jouw investering?
- Taxateur; een taxateur waardeert het vastgoed op basis van een aantal aspecten; waar moet je op letten en wat zijn de valkuilen?
- Een juridische blik is van belang voor het onderdeel huurrecht en huurovereenkomsten; wat kan en mag je vastleggen als verhuurder en welke rechten heeft een huurder?
- Fiscalist; beleg je in de BV of vanuit privé en is dat dan box I of box III. Zet de voor en nadelen op een rij en maak dan een beslissing.
Aspecten vastgoedbeleggen
1. Rendement
Voor een belegger is het rendement de belangrijkste reden om in vastgoed te beleggen. Het rendement is afhankelijk van het risico. Maar hoe schat je het risico in bij een vastgoedobject? Daarnaast is een rendementsberekening afhankelijk van veel verschillende factoren en kunnen er ook de zogenoemde ‘addertjes’ onder het gras uit een huurcontract naar boven komen. Dat maakt een goede voorbereiding belangrijk.
Wil je hier meer over weten? Kijk eens bij deze module vastgoedrekenen.
2. Financiering
Je kunt natuurlijk een pand kopen zonder financiering (als je voldoende eigen middelen hebt). Toch biedt het voordelen om te kijken naar de verschillende financiers en de voorwaarden om een hefboomeffect en daarmee meer rendement te creëren. Er zijn veel financiers in de markt voor commercieel vastgoed. De partijen waar je mogelijk als eerst aan denkt, zoals Rabobank, ING en ABN AMRO, bieden voor de beginnende belegger vaak geen financieringsmogelijkheden. Daarom zijn er partijen in de markt zoals Mogelijk, RNHB, Woonfonds, Briqwise, Dynamic Credit, DCMF en Casarion (e.v.a.) die voorzien in het financieren van deze panden. Ook kun je kiezen voor Crowdfunding. Let bij het kiezen van de financier op de volgende zaken:
- Looptijd (juridische en economisch)
- Rentetarieven en aflospercentages
- LTV normen, maar ook DSCR
- Voorwaarden voor extra aflossen
- Juridische afspraken met betrekking tot renteherziening, opzegging, convenants.
3. Waarde van het vastgoed & taxatie- Een taxatie een must van je financier? Gebruik een taxatierapport ook als kans om je toekomstige kansen (en bedreigingen) met het betreffende pand in te schatten.
Taxaties zijn waardevol bij de beslissing over de aankoop van vastgoed. Het is echt van belang zelf kritisch te kijken naar de risico’s die de aanschaf met zich meebrengt. Zeker in deze tijd. Een taxatie leunt sterk op de markthuur, maar dit is iets anders dan de daadwerkelijke jaarhuur die je ontvangt. Daarnaast zie je vaker dat de markthuur afwijkt van de daadwerkelijke huur die je gaat ontvangen als het pand ooit leegkomt. Het blijft tenslotte een papieren inschatting die uitgaat van historie. Ook is te zien dat het gat tussen markthuur en jaarhuur groeit, zeker in gebieden met overaanbod. Neem het taxatierapport dus goed door op de belangrijkste punten, maar doe ook zelf onderzoek naar de markt en de omgeving.
In het kort zijn er drie punten waar extra scherp op gelet moet worden:
- Het verschil tussen huur en markthuur;
- De verhouding rendement en risico versus de toegepaste NAR in de taxatie;
- De courantheid van het vastgoed, met andere woorden de tijd die nodig is om het verhuurd te krijgen.
4. Huurrecht en huurovereenkomsten
Is dat wat je afspreekt met je huurder ook altijd rechtsgeldig? En hoe leg je dat goed vast? Dit aspect wordt nog wel eens onderschat als je op basis van gevoel voor een (bekende) huurder kiest. Een huurder heeft al snel huurbescherming, ook zonder huurovereenkomst. Verdiep je daarom goed in de rechten en plichten voordat je start met het verhuren van vastgoed, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Daarnaast moet je ook rekening houden met het puntentelling systeem als je een woning gaat verhuren. Op basis van het aantal punten kun je bepalen of jouw woning een geliberaliseerde woning is of niet en of je dus vrij bent in het bepalen van de huurprijs of dat dit gemaximeerd is.
5. Fiscale en juridische aspecten
Je hebt vast wel eens gehoord van box I en box III. Als je een pand koopt in privé valt dit in eerste instantie in box III en betaal je daar vermogensrendementsheffing over. Dit wordt anders als je meerdere panden koopt en je wordt gezien als een professionele belegger, dan zou jouw portefeuille wel eens kunnen worden gezien als een onderneming en worden de inkomsten belast in box I. Dan is het wellicht te overwegen om het vastgoed (deels) in een BV onder te brengen.
Wil je starten met het beleggen in vastgoed? Of ben je al gestart als vastgoedbelegger, maar wil je je verdiepen in de aspecten die een rol spelen bij beleggen in vastgoed om zo verantwoord te kunnen beleggen
Kijk dan zeker hier voor het complete aanbod aan vastgoedtrainingen https://foi.nl/trainingen-vastgoed-beleggen-bij-foi/
Indirect beleggen in vastgoed
Indirect beleggen in vastgoed is het investeren in bedrijven die beleggen in vastgoed door de aankoop van aandelen (al dan niet via de beurs).
De afgelopen periode zijn er ook nieuwe mogelijkheden ontstaan om indirect te beleggen in vastgoed. Dit is bijvoorbeeld direct lending en crowdfunding. Je investeert dan als belegger in een project, maar doet dat samen met andere investeerders. Hiertussen zit dan een crowdfunding-platform of een platform voor direct lending. Het voordeel is dat je met minder vermogen kan beleggen in vastgoed en je niet het beheer van het vastgoed hoeft te doen. Het nadeel is dat er een vast rendement tegenover staat, waarbij dit waarschijnlijk lager is dan dat direct in vastgoed wordt geïnvesteerd.
Wat is FOI?
FOI biedt al 20 jaar zéér praktijkgerichte finance en vastgoed trainingen aan op ieders niveau. Vandaag leren is morgen zelf toepassen. Wij zijn expert op het gebied van beleggen in commercieel vastgoed en hebben een uitgebreid cursusaanbod voor zowel de belegger, hypotheekadviseurs en financiers. Naast trainingen bieden we ook één op één coaching aan voor specifieke leerwensen/doelen. Neem gerust contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.
